Gastos de escrituración en Querétaro: qué pagas al comprar casa en Zibatá

Ya tienes el enganche, el banco aprobó tu crédito y el vendedor está listo. Falta un detalle que a muchos compradores se les olvida hasta la última semana: los gastos de escrituración. Es dinero que pagas aparte del precio de la casa, normalmente en efectivo o transferencia el día de la firma, y si no lo tenías contemplado puede retrasar toda la operación.

En esta guía te explicamos qué conceptos incluye, cuál es el impuesto principal en Querétaro, quién paga cada cosa y cómo pedir un presupuesto confiable. Zibatá pertenece al municipio de El Marqués, así que todo lo que verás aplica a una compra ahí.

Qué son los gastos de escrituración

Cuando compras una casa, la compraventa se formaliza en una escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Ese proceso tiene costos: un impuesto, los honorarios del notario y varios trámites. Si además compras con crédito, se suman los gastos del banco.

Los conceptos, uno por uno

1. Impuesto sobre traslado de dominio (ISAI)

Es el impuesto que se paga al municipio cuando una propiedad cambia de dueño, y suele ser el concepto más grande. En Querétaro, la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro establece una tasa general de 2% (consultado en noviembre de 2026). La recibe el municipio donde está la propiedad, en el caso de Zibatá, El Marqués.

Algunos puntos importantes:

• La base no siempre es el precio que pactaste: normalmente se toma el valor más alto entre el precio de operación, el avalúo y el valor catastral. Tu notario te dirá cuál aplica en tu caso.
• La ley contempla reducciones para vivienda de interés social o popular en ciertos supuestos, que rara vez aplican al rango de precios de Zibatá.
• Lo calcula y lo entera el notario, tú se lo pagas a él como parte de los gastos.

Como ejemplo orientativo: en una casa de $3,890,000 en la que la base fuera ese mismo precio, el 2% serían $77,800.

2. Honorarios del notario

El notario cobra por redactar la escritura, verificar que la propiedad no tenga problemas legales, calcular y pagar impuestos y hacer los trámites de registro. Sus honorarios se basan en un arancel y en el valor de la operación, y pueden variar entre notarías. Pide siempre un presupuesto por escrito y desglosado (honorarios, IVA y derechos que pagará por ti).

3. Avalúo

Lo hace una unidad de valuación autorizada. Si compras con crédito, el banco lo exige para decidir cuánto te presta; además, el notario lo usa como referencia fiscal.

4. Inscripción en el Registro Público

Son los derechos que se pagan al estado para inscribir tu escritura. Es lo que hace oficial, frente a terceros, que la casa es tuya. Si hay crédito, también se inscribe la hipoteca.

5. Certificados y constancias

Antes de firmar, el notario solicita documentos como el certificado de libertad de gravamen (que la casa no tenga hipotecas o embargos) y constancias de no adeudo de predial y agua. En condominio, pide también la constancia de no adeudo de mantenimiento.

6. Gastos del crédito

Si compras con banco, súmale lo que cobre por el crédito: comisión por apertura, en su caso, y gastos de investigación o administración. Los seguros de vida y daños normalmente van incluidos en tu mensualidad. En nuestra guía de crédito hipotecario bancario en Querétaro te explicamos cómo aparecen en el CAT.

¿Quién paga qué?

Lo habitual en Querétaro es esto, aunque lo que vale es lo que diga el contrato:

El comprador normalmente paga:

• El impuesto sobre traslado de dominio.
• Honorarios y gastos del notario por la compraventa.
• El avalúo.
• La inscripción en el Registro Público.
• Los gastos de su crédito.

El vendedor normalmente paga:

• El ISR por la venta, que puede estar exento si se trata de su casa habitación y cumple los requisitos de la Ley del ISR. El notario lo calcula y lo retiene.
• Los adeudos de predial, agua y mantenimiento hasta el día de la firma.
• La cancelación de su hipoteca, si la casa todavía tenía una.
• La comisión de su asesor inmobiliario, si la contrató.

Si quieres revisar qué más debe decir el contrato, lee qué revisar en el contrato de compraventa en Querétaro.

Cómo calcular tus gastos antes de apartar

1. Pide un presupuesto a una o dos notarías con el precio y, si lo tienes, el valor de avalúo. Pregunta si incluye IVA y derechos de registro.
2. Pide al banco el desglose de gastos del crédito (comisión por apertura, avalúo, investigación).
3. Suma todo y reserva un colchón por si el avalúo o la base del impuesto salen distintos de lo esperado.
4. Calcula tu mensualidad con el monto del crédito real. Aquí puedes hacer la cuenta con una casa publicada hoy en Zibatá:

Calculadora de hipoteca

Precio de la propiedadEnganche: 15% ($583,500)Tasa de interés anual (%)Plazo10 años15 años20 años25 años30 años

Pago mensual

$33,011

Crédito

$3,306,500

Ingreso sugerido

$110,038/mes

Cómo reducir (o al menos no inflar) estos gastos

• Compara presupuestos de notarios: los honorarios pueden variar. En créditos bancarios, el banco a veces trabaja con notarías específicas; pregunta si puedes proponer una.
• Ten tus documentos listos: retrasos y trámites urgentes pueden generar costos extra.
• Revisa adeudos con tiempo: si la casa debe predial o mantenimiento, que el vendedor lo liquide antes, no el día de la firma.
• No escrituras por un valor menor al real: además de ser ilegal, te puede costar más en impuestos cuando vendas.

Documentos que te pedirá el notario

Para que la firma no se retrase, ten listos tus documentos desde que apartes. Lo más común:

• Identificación oficial vigente, CURP y RFC (constancia de situación fiscal).
• Acta de nacimiento y, si estás casado, acta de matrimonio: el régimen (sociedad conyugal o separación de bienes) cambia quién aparece en la escritura.
• Comprobante de domicilio reciente.
• Si compras con crédito, la carta de autorización e instrucciones del banco.

Del lado de la propiedad, el vendedor debe entregar la escritura anterior, recibos de predial y agua al corriente, la constancia de no adeudo de mantenimiento y, si es su caso, la carta de su banco para cancelar la hipoteca.

Un ejemplo de cómo armar el presupuesto

Supongamos una casa de $3,890,000 con 15% de enganche. Tu dinero propio para el día de la firma sería:

1. Enganche: 15% = $583,500 (menos lo que hayas dado de apartado).
2. Impuesto sobre traslado de dominio: 2% de la base; si la base fuera el precio, $77,800.
3. Notario, registro, certificados y avalúo: según el presupuesto por escrito de la notaría y de la unidad de valuación.
4. Gastos del crédito: según el desglose de tu banco.

Los puntos 3 y 4 son los que más varían, por eso insistimos en pedir los presupuestos antes de apartar y no el día anterior a la firma.

Preguntas frecuentes

¿Los gastos de escrituración se pueden incluir en el crédito?

Algunos bancos tienen productos que financian una parte de los gastos, pero no es lo común. Planea pagarlos con recursos propios y pregunta en tu banco.

¿El impuesto de traslado de dominio es igual en todo Querétaro?

La tasa general es la misma en la ley de hacienda municipal del estado, pero cada municipio lo cobra y puede haber diferencias en la base, las reducciones y los trámites. Confírmalo con tu notario.

¿Cuánto tarda la escritura en estar lista?

Firmas el día de la compraventa, pero la escritura con sello de inscripción en el Registro Público tarda un tiempo en entregarse. Pregunta a tu notaría el plazo estimado.